Глоссарий · 2026

Что такое эскроу-счет в недвижимости?

Кратко

Эскроу-счет — это регулируемый сторонний банковский счет, который удерживает средства покупателя до выполнения условий контракта — обычно этапов строительства.
В случае покупки на стадии строительства, эскроу защищает депозит покупателя от злоупотреблений, если застройщик не выполняет обязательства.
Правила и контроль за эскроу значительно различаются в разных странах: в ОАЭ самый строгий регламент через DLD/RERA; в некоторых развивающихся рынках защита менее надежна.

Stage Payment Plan

$485,000

Booking$2,000

Down · 20%$96,600

20%

Foundation · 20%$96,600

20%

Roof · 30%$144,900

30%

Handover · 28%$144,900

28%

Triggered by milestone auto-invoice

Ключевые факты

Кто держит счет: Регулируемый банк, а не застройщик
Кто освобождает средства: Трейстер, одобренный регулятором, при проверке этапов
Самая строгая система эскроу на стадии строительства: ОАЭ (DLD + RERA с 2007 года)
Возврат средств покупателю, если застройщик не выполняет обязательства: Средства остаются в эскроу и могут быть возвращены согласно условиям контракта

Как работает эскроу при покупке недвижимости на стадии строительства?

Когда покупатель вносит депозит или очередной платеж, деньги поступают на специальный эскроу-счет проекта в регулируемом банке — не напрямую на счет застройщика. Застройщик может получать средства только после того, как независимый трейстер подтвердит достижение этапа строительства (фундамент, конструкция, MEP, передача). Если проект останавливается или застройщик становится неплатежеспособным, средства в эскроу защищены и могут быть возвращены.

Покупатель вносит средства на эскроу-счет проекта при подписании или каждом платеже.
Застройщик не может перемещать средства без одобрения трейстера по прогрессу этапа.
Если проект отменен, оставшиеся средства в эскроу возвращаются покупателям согласно контракту.
Эскроу на уровне проекта отдельный от других счетов застройщика.

Как система эскроу в ОАЭ (DLD/RERA) отличается от других рынков?

В ОАЭ самая развитая система эскроу на стадии строительства — Закон ОАЭ № 8 от 2007 года создал правовую основу, а RERA (Агентство по регулированию недвижимости) контролирует как регистрацию застройщиков, так и одобрение трейстеров эскроу. По закону средства покупателя в проектах на стадии строительства в Дубае должны находиться на одобренном эскроу-счете; застройщик не может это обойти.

ОАЭ: обязательный эскроу с контролем DLD/RERA, проверка этапов, специальные счета для проектов.
Кипр: защита на основе свидетельства о праве собственности, более слабая система преддоговорного эскроу, чем в ОАЭ.
Турция: нет национальной системы эскроу на стадии строительства; риск варьируется в зависимости от репутации застройщика.
Таиланд: депозиты по иностранной квоте на квартиру часто удерживаются в эскроу застройщика с банковской гарантией.

Что происходит с эскроу, если покупатель отменяет сделку?

Правила отмены зависят от страны и условий контракта. В ОАЭ опубликована шкала DLD (например, проценты за утрату связаны с завершением строительства на момент отмены). В других рынках применяются оговорки контракта, которые покупатель должен внимательно прочитать перед внесением депозита.

Как DomusHub структурирует платежные планы с учетом эскроу

Платежные планы DomusHub могут ссылаться на этапы строительства — фундамент, конструкцию, MEP, передачу — так что график, который видит покупатель, совпадает с тем, что будет освобождаться трейстером эскроу. Прямая интеграция с банками эскроу не является функцией DomusHub; этот процесс осуществляется через вашего существующего банковского партнера.

Транши, привязанные к этапам: дата каждой очередной выплаты может ссылаться на стадию строительства.
Раздел документов содержит соглашение по эскроу по ролям (видно покупателю, агенту, менеджеру отдельно).
Вкладка прогресса строительства показывает покупателю доказательства достижения этапа.
Интеграция с эскроу-счетом осуществляется через ваш банк, а не через платформу.

Frequently asked questions

Безопасен ли мой депозит, если застройщик обанкротится?

Только если он находится на правильно регулируемом эскроу-счете. В ОАЭ на стадии строительства это юридическое требование; в других рынках это варьируется. Всегда проверяйте счет, банк и регулятора перед платежом.

Может ли застройщик получить доступ к средствам эскроу до завершения?

Да, но только по мере того, как трейстер проверяет этапы строительства. Средства не блокируются до передачи — они освобождаются поэтапно.

Кто утверждает трейстера эскроу в ОАЭ?

RERA (Агентство по регулированию недвижимости, часть DLD). Только утвержденные трейстеры могут управлять счетами эскроу проектов в Дубае.

Связанные термины

Все термины глоссария

Посмотрите, как DomusHub работает с эскроу в проде

Живое демо на ваших данных в течение 24 часов после запроса.

Запросить демо