Sözlük · 2026

Gayrimenkulde Escrow Hesabı Nedir?

Kısaca

Escrow hesabı, alıcının fonlarını kontrat koşulları — genellikle inşaat kilometre taşları — karşılanana kadar tutan düzenlenmiş bir üçüncü taraf banka hesabıdır.
Plan dışı durumlarda, escrow alıcının depozitini geliştiricinin teslim edememesi durumunda kötüye kullanımına karşı korur.
Escrow kuralları ve uygulanması ülkeye göre keskin bir şekilde değişir: BAE, DLD/RERA aracılığıyla en katı çerçeveye sahiptir; bazı gelişen piyasalarda daha zayıf yasal koruma bulunmaktadır.

Stage Payment Plan

$485,000

Booking$2,000

Down · 20%$96,600

20%

Foundation · 20%$96,600

20%

Roof · 30%$144,900

30%

Handover · 28%$144,900

28%

Triggered by milestone auto-invoice

Hızlı bilgiler

Hesabı kim tutar: Düzenlenmiş bir banka, geliştirici değil.
Fonları kim serbest bırakır: Kilometre taşı doğrulamasında düzenleyici onaylı mütevelli.
En güçlü plan dışı escrow rejimi: BAE (DLD + RERA, 2007'den beri)
Geliştirici başarısız olursa alıcı geri alım: Fonlar escrowda kalır, kontrat şartlarına göre iade edilebilir.

Plan dışı mülkte escrow nasıl çalışır?

Bir alıcı depozito veya taksit ödediğinde, para, düzenlenmiş bir bankada projeye özel bir escrow hesabına gider — doğrudan geliştiricinin işletme hesabına değil. Geliştirici, bağımsız bir mütevellinin inşaat kilometre taşının (temel, yapı, MEP, teslimat) ulaşıldığını doğrulaması durumunda fonları çekebilir. Proje durursa veya geliştirici iflas ederse, escrowda tutulan fonlar korunur ve geri alınabilir.

Alıcı, imza sırasında veya her taksit ödemesinde projeye ait escrow hesabına para yatırır.
Geliştirici, mütevelli onayı olmadan fonları hareket ettiremez, bu da kilometre taşı ilerlemesine bağlıdır.
Proje iptal edilirse, kalan escrow fonları kontrata göre alıcılara iade edilir.
Proje düzeyindeki escrow, geliştiricinin diğer hesaplarından ayrıdır.

BAE escrow (DLD/RERA) diğer piyasalardan nasıl farklıdır?

BAE, en gelişmiş plan dışı escrow rejimine sahiptir — Dubai'nin 2007'deki 8 No'lu Yasası, yasal çerçeveyi oluşturdu ve RERA (Gayrimenkul Düzenleme Ajansı) hem geliştirici kaydı hem de escrow mütevelli onaylarını denetler. Dubai'deki plan dışı alıcı fonları yasal olarak onaylı bir escrow hesabında tutulmalıdır; geliştirici bunu atlatamaz.

BAE: DLD/RERA denetiminde yasal escrow, kilometre taşı doğrulaması, proje spesifik hesaplar.
Kıbrıs: tapu bazlı koruma, BAE'ye göre daha zayıf tamamlama öncesi escrow.
Türkiye: ulusal bir plan dışı escrow rejimi yok; risk geliştirici itibarına göre değişir.
Tayland: yabancı kota konut depozitleri genellikle geliştirici escrowu içinde bankanın garantisiyle tutulur.

Alıcı iptal ederse escrow'a ne olur?

İptal kuralları ülkeye ve sözleşmeye bağlıdır. BAE, iptal anındaki inşaat tamamlama yüzdelerine bağlı olduğu için DLD ölçeğini yayımlamıştır. Diğer piyasalarda, alıcının depozito öncesinde dikkatlice okuması gereken sözleşme maddelerine dönülür.

DomusHub, escrow bilincine sahip ödeme planlarını nasıl yapılandırır

DomusHub'ın ödeme planları inşaat kilometre taşlarına — temel, yapı, MEP, teslimat — atıfta bulunabilir, böylece alıcının gördüğü takvim, escrow mütevellinin serbest bırakacağı ile uyumlu olur. Escrow bankalarıyla doğrudan entegrasyon, DomusHub özelliği değildir; bu elden geçiş mevcut banka iş ortağınız aracılığıyla yapılır.

Kilometre taşlarına bağlı taksitler: her taksit vadesi bir inşaat aşamasına atıfta bulunabilir.
Belgeler bölümünde, alıcının, ajanların ve yöneticilerin ayrı ayrı görebileceği escrow anlaşması tutulur.
İnşaat ilerleme sekmesi, alıcıya kilometre taşı başarısı kanıtı gösterir.
Escrow hesabı entegrasyonu bankanız aracılığıyla, platform değil.

Frequently asked questions

Geliştirici iflas ederse depozitom güvende mi?

Sadece düzgün düzenlenmiş bir escrow hesabındaysa. BAE'deki plan dışı durumlar yasal bir gerekliliktir; diğer piyasalarda değişir. Ödemeden önce hesabı, bankayı ve düzenleyiciyi her zaman doğrulayın.

Geliştirici, tamamlanmadan önce escrow fonlarına erişebilir mi?

Evet, ama yalnızca mütevelli inşaat kilometre taşlarını doğruladığında. Fonlar teslimata kadar kilitlenmez — aşamalı olarak serbest bırakılır.

BAE'de escrow mütevellisini kim onaylar?

RERA (Gayrimenkul Düzenleme Ajansı, DLD'nin bir parçası). Sadece onaylı mütevelliler, Dubai'deki proje escrow hesaplarını işletme yetkisine sahiptir.