Sözlük · 2026

Gayrimenkulde Lead Dağıtımı Nedir?

Kısaca

Lead dağıtımı, gelen alıcı sorgusu ile lead'e sahip olan acente arasındaki yönlendirme katmanıdır — kaynak etiketleme, atama kuralları ve çatışma önlemeyi kapsar.
Önemlidir çünkü off-plan geliştiriciler birçok kanaldan (web sitesi, broker, ücretli medya, walk-in) lead alır ve bir lead'in kime ait olduğu konusundaki anlaşmazlıklar en yaygın iç çatışmadır.
Modern platformlar round-robin veya first-touch yerine açık atama ile müdür-acente hiyerarşisini kullanır — bu daha iyi ölçeklenir ve off-plan ekiplerinin gerçekte nasıl çalıştığıyla örtüşür.

Stage Payment Plan

$485,000

Booking$2,000

Down · 20%$96,600

20%

Foundation · 20%$96,600

20%

Roof · 30%$144,900

30%

Handover · 28%$144,900

28%

Triggered by milestone auto-invoice

Hızlı bilgiler

Yaygın lead kaynakları: Web sitesi, ücretli medya, broker, walk-in, referans
Yönlendirme modeli: Müdür atamalı (off-plan) vs round-robin (ikincil)
Tipik SLA: Ücretli-medya lead'leri için 5 dakikadan kısa sürede ilk iletişim
Çatışma tetikleyicisi: İki acente farklı kaynaklardan aynı lead'i talep eder

Lead dağıtımı round-robin atamadan nasıl farklıdır?

Round-robin ("sıradaki acente sıradaki lead'i alır") gayrimenkul brokerliklerinde yaygındır ama off-plan geliştirme için uygunsuzdur. Off-plan ekiplerin uzmanlaşmış acenteleri vardır — biri Tower A'nın ödeme planını ezbere bilir, başkası alıcının dilini konuşur, üçüncüsü o channel partner ile güçlü bir ilişkiye sahiptir. Müdür atamalı dağıtım bu uzmanlaşmayı korur. Bedel, müdürün bir darboğaza dönüşmesidir; azaltıcı önlem, acente-proje atamasıdır, böylece yönlendirme ağacı çoğunlukla otomatik olur.

Geliştiriciler lead kaynaklarını doğru şekilde nasıl etiketler?

Pratikte üç kalıp işler: (a) geliştiricinin web sitesindeki her form gizli bir utm_source alanı taşır; (b) channel partner'lar kendi portal girişlerini veya referans kodlarını alır, böylece lead'ler otomatik etiketlenir; (c) walk-in ve telefon lead'leri sisteme girdiği anda kaynak dropdown'ı zorunlu alan olarak alan acente tarafından manuel olarak etiketlenir. Birleşik etki: her lead, pipeline'a değdiği anda bir kaynağa sahiptir.

İki acente aynı lead'i talep ettiğinde ne olur?

İki kalıp baskındır: first-touch wins (lead'i ilk loglayan kim, o sahibi olur) veya source wins (lead'i getiren kanal sahibi olur). Çoğu off-plan ekip varsayılan olarak source wins'i seçer çünkü channel-partner ilişkileri first-touch yarışıyla kırılmayacak kadar değerlidir. Sistemin bunu zorlaması gerekir — rezervasyon oluşturulduğunda, lead'e sahip acente kilitlenir.

First-touch wins — basit ama lead loglama yarışı yaratır.
Source wins — channel-partner ağırlıklı pazarlar için tercih edilir.
Müdür hakemliği — gerçekten belirsiz durumlar için yedek.

DomusHub lead dağıtımını nasıl ele alır

DomusHub'ın lead modeli off-plan ekiplerinin gerçekte nasıl çalıştığını yansıtır: lead'ler bir kaynakla etiketlenmiş olarak sisteme girer, bir müdür onları belirli bir acenteye atar (veya lead'i getiren channel partner sahipliği korur) ve platform rezervasyon oluşturulduğu andan itibaren atamayı kilitler. Round-robin yoktur — atama açıktır ve zincirdeki herkese görünür.

Proje başına acente kapsamı — lead'ler o projede çalışan acenteye düşer.
Channel partner referansı: lead, onu getiren partner tarafından etiketlenmiş ve sahiplenilmiş olarak girer.
Belirsiz lead'ler için müdür ataması — acenteye Müşteriler listesinde görünür.
Rezervasyon oluşturma lead-acente bağlantısını kilitler; ikinci acente aynı birim üzerinde rakip bir Pending rezervasyon oluşturamaz.

Frequently asked questions

Bir off-plan geliştirici için en iyi lead dağıtım modeli nedir?

Acente başına proje kapsamı ile müdür atamalı, artı channel-partner kaynak sahipliği. Bu acente uzmanlaşmasını korur, round-robin'in rastgeleliğinden kaçınır ve Dubai, Phuket ve İstanbul gibi off-plan pazarlarda kritik olan channel-partner ilişkisine saygı gösterir.

Yeni bir lead ile ne kadar hızlı iletişime geçmeliyiz?

Ücretli-medya lead'leri (Google / Meta) için 5 dakikadan kısa, organik-arama lead'leri için 1 saatten kısa, channel-partner referansları için aynı gün. Sıcak lead'lerde her saatlik gecikme için off-plan dönüşüm oranları kabaca yarıya düşer. Atanan acenteye bir bildirim tetikleyicisi şarttır.

Acentelerin diğer acentelerin projelerinden lead almasına izin vermeli miyiz?

Genellikle hayır — uzmanlaşmayı bozar. İstisnalar: alıcı başka bir projeye ilgi gösterdiğinde çapraz satış veya bir acente 48 saatten fazla uygunsuz olduğunda. Sistem herhangi bir çapraz proje lead kapma için müdür onayı istemelidir.