Sözlük · 2026

Önceden Satışta Gayrimenkul Nedir?

Kısaca

Önceden satışta gayrimenkul, inşaat tamamlanmadan önce satılan gayrimenkuldür — genellikle bir bina planlama, temel veya kabuk aşamasındayken.
Alıcılar erken taahhütte bulunur, genellikle %10–30 peşinat artı inşaat aşamalarına bağlı taksitlerle 18–48 ay süresince.
Hızla büyüyen pazarlarda en aktif olanıdır: BAE, Türkiye, Kıbrıs, Gürcistan, Tayland, Endonezya, burada yeni inşaat arzı yatırımcı talebi ile buluşur.

Master plan · Off-plan project LIVE

Hızlı bilgiler

Tipik peşinat: %10–30 rezervasyon fiyatının
Taksit süresi: 18–48 ay, aşama bağlı
En büyük önceden satış pazarı (2025): BAE (~%40 yeni-ikamet), Türkiye, Tayland
Ana risk: Geliştirici teslimatı, havale düzenlemesi, döviz

Önceden satış, hemen taşınmaya hazır gayrimenkulden nasıl farklıdır?

Önceden satış, tamamlanmadan önce satılır; hemen taşınmaya hazır, teslimattan sonra satılır. İkisi farklı fiyat noktalarına, ödeme yapılarına, düzenleyici maruziyete ve risk profillerine sahiptir.

Fiyat: önceden satış genellikle aynı projedeki tamamlanmış eşdeğerlerinden %10–30 daha ucuzdur.
Ödeme: önceden satış, aşamalı taksitler kullanır; hemen taşınmaya hazır genellikle teslimatta tam ödeme veya ipotek alır.
Stok: önceden satış envanteri her proje için sınırlıdır — bir birim rezerve edildiğinde, iptal edilene kadar kaybolur.
Risk: önceden satış alıcıyı teslimat gecikmesi, kapsam değişikliği ve geliştirici temerrüdü riskiyle maruz bırakır.

Kimler önceden satışta gayrimenkul alır?

Önceden satış alıcıları üç geniş kişilik grubuna ayrılır: gelecekteki bir evi güvence altına alan son kullanıcılar, teslimata yakın satmayı uman değer artış yatırımcıları ve tamamlanma süresince bekleyen kira getirisi yatırımcıları. Karışım pazar bazında farklılık gösterir — Dubai, daha fazla kaydırıcı aktivite görür, Kıbrıs ise daha fazla ikamet odaklı son kullanıcı görür.

Son kullanıcı — bitince birimde yaşamak için alır.
Kaydırıcı — piyasa yükselirse tamamlanmadan önce sözleşmeyi satar.
Getiri yatırımcısı — birimi tutar ve teslimattan sonra kiraya verir.

Geliştiriciler, önceden satışları operasyonel olarak nasıl yönetir?

Önceden satış için operasyonel yapı dört hareketli parçadan oluşur: envanter (hangi birimlerin mevcut olduğu), ödeme planları (her bir dilimin ne zaman ödeneceği), rezervasyonlar (zamanlayıcılarla yumuşak ve sert tutmalar) ve teklifler (alıcının depozito öncesinde değerlendirdiği belge). Hesap tabloları, çifte rezervasyonu önlemediği ve fiyat değişikliklerini yaymadığı için ilk üçüyle kötü başa çıkıyor. Bu her biri için özel olarak inşa edilmiş platformlar mevcuttur — alternatif, birbirleriyle haberleşmeyen eklentilere sahip bir CRM'dir.

DomusHub, önceden satış iş akışında nasıl yer alır

DomusHub, önceden satış geliştiricileri için özel olarak inşa edilmiştir — envanter, ana plan görselleştirmesi, dinamik ödeme planları ve bağlantı üzerinden teklif analitiği tek bir yerde bulunur. Veri katmanı çift rezervasyonları önler ve fiyat değişikliklerini hemen acente, yönetici ve müşteri panellerine yayar.

Ana plan, alıcıyı bir yer planından bir binaya, bir katın durum kodu olan birimlerine, birim sayfasına götürür.
Ödeme planları tam ödemeyi, taksitleri ve aylık / iki aylık / üç aylık / yıllık dönemlerle aşama bağlı dilimleri destekler.
URL üzerinden teklif: acente, alıcının kayıt olmadan açtığı kalıcı bir bağlantı oluşturur, görüntü sayısı ve son açılış analitiği ile.
Uluslararası yatırım akışı için çoklu döviz görüntüleme (USD/EUR/AED/THB vb.).

Frequently asked questions

Önceden satışta gayrimenkul, tamamlanmış gayrimenkulden daha mı ucuz?

Evet, genellikle aynı projedeki eşdeğer birim için %10–30 daha ucuzdur. İndirim, alıcıyı sözleşme ile teslimat arasındaki teslimat ve piyasa riskine karşı telafi eder.

Eğer geliştirici teslimatı yapmazsa ne olur?

Bu, düzenleyiciye bağlıdır. BAE'de, DLD/RERA altında hesaplarda alıcı fonları tutulur ve inşaat aşamaları doğrulandığında serbest bırakılır. Diğer pazarlarda, geri dönüş genellikle sözleşme maddeleri ve yerel mahkemelere dayanır. Her zaman depozito öncesinde havale ve mücbir sebep şartlarını okuyun.

Tamamlanmadan önce önceden satış sözleşmemi satabilir miyim?

Çoğu pazarda evet, geliştirici onayı ve herhangi bir kaydırma karşıtı kurala tabidir. Örneğin, Dubai herhangi bir atama için DLD kaydını gerektirir. Bazı Kıbrıslı ve Türk projeleri, fiyatın bir yüzdesi ödenene kadar yeniden satışları kısıtlar.

Ödeme planları neden genellikle aşamalı, peşin değil?

Aşamalar, geliştiricinin nakit akış riskini inşaat boyunca yayar ve alıcı ödemelerini ilerlemeyle hizalar. Alıcılar, daha düşük bir ön taahhütle fayda sağlar; geliştiriciler ise köprü finansmanı olmadan öngörülebilir bir finansmandan fayda sağlar.